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如何签订商品房买卖合同/吴宇

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 14:34:55  浏览:9148   来源:法律资料网
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如何签订商品房买卖合同

吴 宇

由于房地产的价格昂贵且价值较高,购房者往往倾其多年积蓄才能购得。因此,当你准备购买一套商品房时,请一定不要忘记事先与开发商签订一份具有法律效力,且切实可行、行之有效的房屋买卖合同。那么,究竟该如何签订商品房买卖合同呢?

  一、房屋买卖合同成立必须具备的条件
房屋买卖合同并非随心所欲,想签就签,它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产法律法规之规定,商品房买卖合同成立需具备以下条件:

  第一,房屋出售方必须具有该房屋所有权和土地使用权,非房屋所有人和土地使用人都无权出卖他人的房屋。

  第二,房屋买卖双方当事人必须具有完全的民事行为行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人,均不能签订房屋买卖合同。 

  第三,任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段,使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同为可撤销可变更的合同;双方串通损害第三者利益的合同属于无效合同。

  第四,房屋买卖合同的内容必须合法。任何违背法律、行政法规的合同都属于无效合同。

  第五,房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定,采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本,否则将不予以办理过户。

  第六,根据我国房地产法律法规之规定,以下六种房屋不得成为买卖合同的标的:1、违法或违章建筑;2、国家征用或已被确定为拆迁范围内的房屋; 3、寺庙、教堂、庵堂等宗教建筑;4、著名建筑物或文物古迹等政府加以保护的房屋;5、房屋产权有纠纷或产权不明的; 6、未取得其他共有人同意,部分共有人擅自出卖共有房屋的。

二、商品房买卖合同应具备哪些内容?
根据有关法律规定,商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。

  三、签订合同需要注意的几个问题

那么,作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢?

  第一,如果是购买期房,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了许可证,则意味着所购房屋具备了法律对商品房预售确立的严格的限定条件。

  第二,一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,并就特别事项在补充条款中予以详细约定,以确保合同的可行性。

  第三,力求合同条款中双方权利与义务是否对等。部分开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己事先予以拟定,这种事先填写好的合同文本大多存在着权利义务不对等的情况。针对此种情况,买房人一定要坚持自己的意见,决不可马虎视之。

  第四,确保房屋买卖的付款方式规范可行。在自己付款能力和付款条件许可的情况下,在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等一定要作出明确约定。特别需要注意的是:有的开发商不是先签订合同,而是先让购房者交纳一定数额的定金,只给购房者一个收条,这就可能造成一旦发生纠纷,购房者在追究其责任时往往难以完成举证责任。

  第五,一定要分清房屋暂测和实测面积,建筑面积和套内建筑面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积之间的误差,约定相应的违约责任,并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积误差及相应的违约责任有了详尽的约定后,购房者才能有效的维护自身利益。
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关于转发《国务院办公厅关于依法惩处非法集资有关问题的通知》的通知

国家环境保护总局办公厅


国家环境保护总局办公厅文件

环办〔2007〕103号

关于转发《国务院办公厅关于依法惩处非法集资有关问题的通知》的通知


各省、自治区、直辖市环境保护局(厅),总局机关各部门,各直属单位,各派出机构:
  
  近年来,非法集资在我国重新抬头,并向多领域和职业化发展,有些不法分子打着“支持生态环境保护”、“倡导绿色、健康消费”和开展宣传活动的旗号违法集资,损害了环保的公益形象和声誉。
  
  为有效遏制非法集资活动,近日,国务院办公厅下发了《关于依法惩处非法集资有关问题的通知》(以下简称《通知》),揭露非法集资给社会和人民群众造成的危害,要求各级各地政府切实担负起依法惩处非法集资活动的责任。现将《通知》印发给你们,请结合本部门工作实际认真学习,并做好以下工作:
  
  一、深入学习贯彻《通知》精神,把思想和行动统一到国务院的部署和要求上来,统一到维护国家经济安全、社会稳定与构建和谐社会的大局上来,充分认识非法集资的社会危害性,自觉维护环保的声誉和形象。
  
  二、加强领导,严肃法纪。要对本部门是否存在假借环保公益名义进行非法集资活动进行一次全面清查。严禁以新闻报道、书刊出版、社会表彰、教育培训、论坛以及开展各类宣传活动为名非法募集资金。对清查中发现的问题要发现一起,查处一起,并依法追究非法集资组织者和领导者的责任。
  
  三、加强宣传教育,增强法律意识、风险意识,提高对非法集资的识别能力,及时向总局监察部门和司法机关举报非法集资活动,坚决抵制各种打着环保旗号的非法集资活动,确保环保工作的健康发展。
  


附件:国务院办公厅关于依法惩处非法集资有关问题的通知


  
  二○○七年八月九日
  



附件:

  
  国务院办公厅关于依法惩处非法集资有关问题的通知
  
  国办发明电〔2007〕34号



  
各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  
  近年来,非法集资在我国许多地区重新抬头,并向多领域和职业化发展。2006年,全国公安机关立案侦查的非法集资案件1999起,涉案总价值296亿元。2007年1至3月,仅非法吸收公众存款、集资诈骗两类案件就立案342起,涉案总价值59.8亿元,分别较去年同期上升101.2%和482.3%。若不采取切实有效措施予以治理整顿,势必造成更大的社会危害。为了维护正常的经济社会秩序,保护人民群众的合法权益,促进国民经济又好又快发展,经国务院同意,现就依法惩处非法集资有关问题通知如下:
  
  一、充分认识非法集资的社会危害性,坚决遏制非法集资案件高发势头
  
  非法集资涉及面广,危害极大。一是扰乱了社会主义市场经济秩序。非法集资活动以高回报为诱饵,以骗取资金为目的,破坏了金融秩序,影响金融市场的健康发展。二是严重损害群众利益,影响社会稳定。非法集资有很强的欺骗性,容易蔓延,犯罪分子骗取群众资金后,往往大肆挥霍或迅速转移、隐匿,使受害者(多数是下岗工人、离退休人员)损失惨重,极易引发群体事件,甚至危害社会稳定。三是损害了政府的声誉和形象。非法集资活动往往以“响应国家林业政策”、“支持生态环境保护”等为名,行违法犯罪之实,既影响了国家政策的贯彻执行,又严重损害了政府的声誉和形象。
  
  为切实做好依法惩处非法集资工作,国务院批准建立了由银监会牵头的“处置非法集资部际联席会议”(以下简称“联席会议”)制度。地方各级人民政府、有关部门务必统一思想,提高认识,共同做好工作。要把思想和行动统一到国务院的部署和要求上来,统一到维护国家经济安全、社会稳定与构建和谐社会的大局上来,充分认识非法集资的危害性,加强组织领导,周密部署,果断处置,有效遏制非法集资案件高发势头。
  
  二、当前非法集资的主要形式和特征
  
  非法集资情况复杂,表现形式多样。有的打着“支持地方经济发展”、“倡导绿色、健康消费”等旗号,有的引用产权式返租、电子商务、电子黄金、投资基金等新概念,手段隐蔽,欺骗性很强。从目前案发情况看,非法集资大致可划分为债权、股权、商品营销、生产经营等四大类。2006年,以生产经营合作为名的非法集资涉案价值占全部非法集资案件涉案价值的60%以上,需要引起高度关注。
  
  非法集资的主要特征:一是未经有关监管部门依法批准,违规向社会(尤其是向不特定对象)筹集资金。如未经批准吸收社会资金;未经批准公开、非公开发行股票、债券等。二是承诺在一定期限内给予出资人货币、实物、股权等形式的投资回报。有的犯罪分子以提供种苗等形式吸收资金,承诺以收购或包销产品等方式支付回报;有的则以商品销售的方式吸收资金,以承诺返租、回购、转让等方式给予回报。三是以合法形式掩盖非法集资目的。为掩饰其非法目的,犯罪分子往往与受害者签订合同,伪装成正常的生产经营活动,最大限度地实现其骗取资金的最终目的。
  
  三、地方人民政府要切实担负起依法惩处非法集资的责任,确保社会稳定
  
  省级人民政府要把依法惩处非法集资列入重要工作议程,加快建立健全本地区依法惩处非法集资的工作机制和工作制度,做好相关工作。一是加强监测预警。要对本地区的非法集资问题保持高度警惕,进行全程监测,主动排查风险,做到早发现,早预警,防患于未然。二是及时调查取证。发现问题后,要组织当地银监、公安、工商等部门提前介入,开展调查取证工作。对社会影响大、性质恶劣的非法集资案件,要采取适当预防措施,控制涉案人员和资产,保护证据,防止事态扩大和失控。同时,要制定风险处置预案,防止引发群体性事件。三是果断处置。对于事实清楚且可以定性的非法集资,要果断采取措施,依法妥善处置;难以定性的,要及时上报“联席会议”组织认定。涉及多个地区的,有关省级人民政府之间要加强沟通协调,共同做好相关工作。省级人民政府要及时总结经验,依据国家法律法规,参照各行业主管、监管部门的政策规定,制定本地区相关规章,为依法惩处非法集资工作提供法制保障。
  
  四、有关部门要加强协调,认真做好依法惩处非法集资工作
  
  依法惩处非法集资工作政策性强,情况复杂,有关方面要加强协调,齐抓共管。有关部门要逐步建立健全反应灵敏、配合密切、应对有力的工作机制,增强工作的针对性和有效性。行业主管、监管部门要将防控本行业非法集资作为监督管理的重要内容,指定专门机构和人员负责,建立日常信息沟通渠道和工作协调机制,认真做好非法集资情况的监测预警工作。一旦发现非法集资苗头,应及时商省级人民政府依法妥善处置,并通报“联席会议”。要抓紧制定和完善本行业防范、监控和处置非法集资的规章及行业标准。“联席会议”要加大工作力度,对近年来非法集资案件进行深入分析,集中力量查处典型案件,严惩首恶,教育协从,维护人民群众的权益。银监会作为“联席会议”的牵头部门,要主动与有关部门和地方人民政府加强沟通,切实做好组织协调工作。
  
  要坚持预防为主的方针,加大工作力度,加强宣传教育,改善金融服务,逐步构建疏堵并举、防治结合的综合治理长效机制。对于近年来非法集资案件多发的行业,要主动开展风险排查,防止风险进一步积聚。有关行业主管、监管部门要尽快公布举报电话、信箱和电子邮箱,通过有奖举报等方式鼓励公众参与,在门户网站上开辟专门的投资者教育园地,探索建立风险提示和预警的长效机制。要加强对广告的监督管理,依法落实广告审查制度,加强监督检查,对检查发现、群众举报、媒体披露的线索要及时调查核实,对发布非法集资广告的当事人和有关责任人要严肃查处。
  
  五、加强舆论引导和法制宣传,提高公众对非法集资的识别能力
  
  银监会要牵头制订宣传教育规划,充分利用报刊、电视、广播、互联网等传媒手段,宣传依法惩处非法集资的法律法规,通报非法集资的新形式和新特点,提示风险,提高社会公众的风险意识和识别能力,引导其远离非法集资。要加大对典型案件的公开报道力度,以专栏文章、专题节目等方式揭露犯罪分子的惯用伎俩,震慑犯罪分子,形成对非法集资的强大舆论攻势。要在广大农村、城市街道、社区、车站等公共场所设置宣传栏,张贴宣传画,扩大覆盖面,强化宣传效果。要按照国务院的统一部署,组织协调相关部门开展宣传教育活动,正确引导社会舆论。地方人民政府要进一步根据本地区的特点,加强舆论引导和法制宣传。
  


国务院办公厅
  
二○○七年七月二十五日



关于确保城市公共交通正常营运的紧急通知

建设部


关于确保城市公共交通正常营运的紧急通知

建城电[2003]14号


各省、自治区建设厅,直辖市建委、北京市交通委、上海市城市交通管理局、重庆市交通委:

  我国发生非典型肺炎疫情以来,在各地党委、政府的领导下,公共交通系统广大职工,一方面对运营车辆采取了严格的消毒措施,防止疫情的扩散,保证乘客的安全;另一方面克服各种困难,坚守岗位,保证城市公共交通系统的正常运行,为维护社会正常的工作、生活秩序做出了积极贡献。为进一步做好疫情防治工作,保证城市交通的畅通,维护社会正常秩序和稳定,根据国办发电[2003]11号《全国防治非典型肺炎指挥部关于确保交通畅通维护正常经济社会秩序的紧急通知》(第一号)(以下简称《通知》)的精神,特通知如下:

  一、坚持一手抓非典型肺炎(以下简称“非典”)防治工作,一手抓经济发展和社会稳定工作,保持正常的经济和社会秩序。各地建设行政主管部门要从讲政治、讲大局、讲稳定的高度,认真贯彻落实《通知》精神,在当地党委、政府的统一领导下,切实担负起防治“非典”、发展经济和维护社会稳定的政治责任。

  二、要采取一切必要措施,保证城市公共交通的正常营运,保证城市交通的畅通、有序。在防治“非典”期间,未经省级人民政府批准,任何单位和个人都不得擅自设立关卡,阻碍城市公共交通的正常营运;公交企业未经城市政府批准,不得以任何理由停运或减少车辆和发车班次。对于擅自设卡阻断城市公共交通或停运的,要依据有关规定,严肃追究直接责任人员的责任,并追究有关领导的责任。

  三、积极做好“非典”的防治工作,防止疫情扩散和蔓延。各地建设行政主管部门要加大对涉及公共交通行业的公共卫生设施及设备的资金投入,完善公交场站的卫生基础设施建设,增加和完善洗车场站的建设及有关的清洗、消毒设备。

  要加强地铁车辆和车站的环控通风设施的日常维护,定期消毒和必要的改造,确保车辆和车站的卫生和新鲜空气的流通;每个地铁车站进口处要采取有效措施,防止“非典”病人进入地铁站内。

  要对所有的公共交通车辆,包括公共汽车、电车、出租汽车、地铁、轻轨等车辆执行严格的消毒制度,对空调车、地铁等车厢空调过滤网坚持定期清洗消毒,让市民放心乘坐公交车辆。

  四、要认真关心公交职工的防护工作。城市建设、公交系统的党政领导和党、团、工会组织要充分发挥党员团员的先锋模范作用,切实加强对职工的政治思想工作,关心职工生活,消除职于的后顾之忧。要建立“职工健康卡”,组织监控队伍,密切关注职工的身体状态。要为职工提供必要的卫生条件,配备口罩、手套等防护用具和配备洗涤用具,在所有的首末站建立职工洗手池。为职工配备更衣柜,确保职工不将工装穿回家。对站点、职工休息室、调度室等要指定专人负责消毒。

中华人民共和国建设部
二○○三年五月四日