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当前房屋买卖毁约现象增多的原因及对策/周洪林

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 16:47:54  浏览:8648   来源:法律资料网
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自去年以来,法院受理的房屋买卖合同毁约案件呈明显增多之势,该类纠纷一定程度上扰乱了当地二手房交易秩序,针对这种情况,笔者结合我院近年来案件审理的情况谈谈当前房屋买卖毁约纠纷案件的特点、原因分析及对策。

  一、房屋买卖毁约的特点

  1、炒房引发的毁约。炒房者为了获取房屋转让的巨额差价,而在短时间内将房产出售给他人,双方往往由于房款未付清等原因而未及时办理房屋过户手续。在房产大幅增值后,出卖方在利益的诱惑下背信毁约,不接受买受人支付的房屋余款或不协助办理房屋过户手续,由此产生纠纷。

  2、拆迁房买卖引发的毁约。农村土地被征用后,部分被安置户获得了两套以上的拆迁房,在其将多余的房屋出售的过程中,因此类房屋无法在交易时立刻办理过户手续,在房价上涨后,出卖人往往以其配偶或子女的名义以侵害共有权为由主张买卖合同无效,产生单方毁约行为,侵害买受人权益。

  3、一房两卖引发的毁约。某些动机不纯者就一套房屋与两位购房者签订房屋买卖合同,后选择出价较高的一方与其办理房产过户手续,对出价较低的一方背信毁约。另一种类似的情形是,出卖人在房屋尚未办理过户手续时,以该房屋向银行进行抵押贷款,造成买受人因房屋进行了抵押登记而无法办理过户手续。房屋共有人称房屋买卖合同未经其同意,以无权处分为由要求确认房屋买卖合同无效。该房屋通常为夫妻共同财产或家庭共有财产。

  4、房屋承租人以卖房人转让房屋前未通知其行使优先购买权为由,要求确认房屋买卖合同无效。此种情形下,卖房人通常会与第三人串通并伪造存在租赁关系的相关证据。

  5、卖房人以未告知房屋抵押权人转让房屋为由,要求确认房屋买卖合同无效。

  二、房屋买卖毁约的原因

  1、制度存在漏洞。房管部门对房屋所有权证的共有人记载并不作硬性要求,而在实际生活中,人们也通常将共有房屋只登记于其中一人名下。中介机构急于赚取佣金,也怠于规范操作,对房源信息既不作核实,也不对买房人作善意提醒。上述制度的漏洞为毁约提供了可趁之机。

  2、买房人缺乏保护意识。由于购房心切,加之法律知识缺乏,买房人购房前,对房产证和合同内容以外的重要信息根本不作了解。

  3、毁约收益高、成本低。买房人在毁约前会咨询律师,盘算得失,即使只有百分之五十一的可能,也会选择提起诉讼,毕竟由此支付的诉讼费用、代理费用或者违约代价要远远小于胜诉获得的房屋涨价收益。

  三、对策建议

  1、增强法律意识,保护自我权益。购房者在进行房屋买卖时,要审慎确定双方权利义务,尤其对违约责任要明确约定。对拆迁房、预售商品房等无法在交易时马上办理过户手续的房屋,应注意审查房屋的共有人状况,如有成年共有人,应要求其在房屋买卖合同上签字;对能够及时办理过户手续的房屋,应在支付房款的同时办理房屋产权过户手续,避免出卖人事后毁约。

  2、加强法制宣传,树立诚信意识。利用报纸、网络等大众媒体,加大对房屋买卖毁约行为法律后果的宣传力度,使意图毁约者明确毁约行为应承担的法律责任。倡导诚实信用交易原则,建立诚信为本、依法履约行为规范体系。

  3、加大监管力度,严惩违法行为。相关职能部门应加强对房产交易的监管,完善房产备案登记制度,增强房产销售市场信息的透明度,对影响市场交易秩序的行为严肃惩处。另外,法院应加强与相关部门的沟通,对在案件审理中发现的问题及时向有关单位反映,促使其及时整改。

  4、买房人自身须提高警惕。购买二手房时,要调查了解房屋的产权状况,如是否存在共有人,是否已经设有抵押或租赁,签订买卖合同时,要对违约责任作出明确约定,规定违约方应赔偿因违约给对方造成的直接损失和间接损失,另外还可以适当提高违约金。务必要求其他共有人一同签字。


作者单位:江苏省丰县人民法院

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最高人民法院研究室关于对再审改判前因犯新罪被加刑的罪犯再审时如何确定执行的刑罚问题的电话答复

最高人民法院研究室


最高人民法院研究室关于对再审改判前因犯新罪被加刑的罪犯再审时如何确定执行的刑罚问题的电话答复

1989年5月24日,最高人民法院研究室

湖北省高级人民法院:
你院鄂法研(1988)33号《关于对再审改判前因犯新罪被加刑的罪犯再审时应如何确定执行的刑罚问题的请示报告》收悉。经研究,答复如下:
原则上同意你院意见,即对于再审改判前因犯新罪被加刑的罪犯,在对其前罪再审时,应当将罪犯犯新罪时的判决中关于前罪与新罪并罚的内容撤销,并把经再审改判后的前罪没有执行完的刑罚和新罪已判处的刑罚,按照刑法第六十六条的规定依法数罪并罚。关于原前罪与新罪并罚的判决由哪个法院撤销,应视具体情况确定:如果再审法院是对新罪作出判决的法院的上级法院,或者是对新罪作出判决的同一法院,可以由再审法院撤销;否则,应由对新罪作出判决的法院撤销。对于前罪经再审改判为无罪或者免予刑事处分的,其已执行的刑期可以折抵新罪的刑期。执行本答复中遇有新的情况或问题,请及时报告我们。

附:湖北省高级人民法院关于对再审改判前因犯新罪被加刑的罪犯再审时应如何确定执行的刑罚问题的请示报告

鄂法研(1988)33号

最高人民法院:
我省法院在审判实践中,经常碰到对再审改判前因犯新罪被加刑的罪犯在再审时难以确定其执行的刑罚的问题。我们认为,对再审改判前因犯新罪被加刑的,再审时应按刑法第六十六条的规定,将前罪经再审改判而未执行完的刑罚同后罪所判处的刑罚合并,依照数罪并罚的原则,决定执行的刑罚。
但上述作法中存在两个问题:一是对罪犯犯新罪时的判决中关于新罪与前罪并罚的内容是否撤销ⅶ同哪几个法院撤销ⅶ二是对前罪再审改判无罪或者免予刑事处分的,其已执行的刑期是否应当折抵新罪的刑期ⅶ我们认为,对同一犯罪事实不能有两个相互矛盾的发生法律效力的判决并立,再审改判时,对罪犯犯新罪进行判处的判决中关于新罪与前罪并罚的内容应当撤销。如果再审法院与对新罪作出判决的是同一法院,或者再审法院是对新罪作出判决法院的上级法院,上述内容由再审法院撤销;若不是,则由对新罪作出判决的法院撤销为宜,前罪经再审改判为无罪或免予刑事处分的,其已执行的刑期与新罪判处的刑罚虽然所依据的不是同一事实,但考虑到罪犯是不应受到的限制自由,因而将原已执行的刑期折抵新罪的刑期比较合理。
当否,请指示。
1988年9月20日


婚姻自由与道德自律

  芦琦

  毛主席曾经说过:“婚姻法是有关一切关于利害的、普遍性仅次于宪法的国家根本大法。”这句话真是一语中的,道破婚姻法的玄机。之所以此次婚姻法草案的征求意见,能在全社会范围内引起如此的轰动,这与婚姻法的立法地位及其对普天下百姓的无所不在的影响力大有关系。

  此次围绕“草案”争论最大的焦点问题之一,就是法律是否应介入道德的领地?赋予法律更宽泛的权力去调整一般婚姻家庭法律关系之外的社会关系,这究竟是对还是不对?

  就我个人认为,此次婚姻法“草案”的最大特色在于,将社会责任与道义融入了法条之中,在婚姻自由与道德自律之间更推崇以理入法、以法固理,并由此来推进婚姻法律制度的健全发展。

  从现代文明发展的历史演变看,婚姻自由是各国婚姻法律制度的一个核心立足点。此次草案在对婚姻自由的规定方面,有其新的突破,此即在保障公民依法享有婚姻自由权利的同时,附设了道义的“羁绊”。这主要表现为对夫妻间的“相互忠实”义务的设定,对如婚外同居关系、“包二奶”等重婚及其他违反“一夫一妻制行为”的禁止规定,对“无效婚姻”和“可撤销婚姻”的规定,对违反婚姻家庭义务的法律制裁规定等等。应该说,在社会主义婚姻家庭道德理念基础上构建新婚姻法的体系,这无疑是我国婚姻法律制度建设的一大现实进步,也是以变应变,用切实可行的法律手段来强化维护有涉社会安定之基石的婚姻家庭关系的良性举措。但是,我们也应看到,在法律与伦理道德结合得最紧密、也是冲突最多的婚姻家庭社会领域,如何才能寻找到最合适的定位和标尺,让法律与道德携手合作,在各自的职责权限范围内各司其职、互动融合,优势互补?这不仅是一门立法技术,更是一项社会管理的综合艺术。

  婚姻自由与道德自律之间的冲突,已然在新婚姻法草案中凸显无疑。这就是围绕如“配偶权”、对“家庭暴力”制裁、无过错方在离婚时的“损害赔偿请求权”、离婚条件的规定等等。关于这方面的讨论已经很多,我不想再多说。有一点想提出的是,就像钱钟书先生将婚姻比作是“围城”那样,如果我们的婚姻法想在“围城”之外再砌起一道法律的城墙,把原来属于道德“管辖”的领地收归到法律的界属中来,那么,道德防线的退守与法律管制的扩容,将在一定程度上促使更多的人宁愿选择在“城外”生活,或者以寻求规避法律的方法来生活,而不愿意守在“围城中央”。这样的结局并不是立法者希望见到的,对社会的整体安定也会有其负面的作用。

  我认为,将如“忠实”这样的道德义务载入法条之中,并没有多大的法律意义。难道夫妻间的不忠实就一定意味着婚姻走向解体,难道婚外性行为就一定要用刑法来制裁。就连道德也要分公德和私德。如果一定要将道德自律这一自古有之的社会调整方法也剥夺的话,缺乏道德支持的法律如何才能得到公众的自觉认同与遵守,这一两难推理是立法者必须慎重考虑的事。

  俗话说,“法网恢恢,疏而不漏”。既然法律是一张网,而不是一堵墙,法律有网可以让人来钻,而众人推墙墙必定要倒。这点道理是再清楚不过的了。回过头来,婚姻法这张网的网眼究竟多大才能有其度而立之恒,这真不是惟法是举才能解决的。我个人认为,道德自律的加强与公民整体人文素质的提高,才是我国法制现代化的正途所在。婚姻法的立法一定要考虑给道德预设一定的空间度,只有这样,才能“导之以德、齐之以法”,婚姻法的法律制度才会在道德正义的辅佐下,发挥其更大的行为规制功能和作用。