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　　买卖合同中的质量保证金，是为了担保标的物的质量，由出卖人向买受人预先支付的一定数额的金钱，当质量保证期间届满而标的物无质量问题时，买受人应将该笔金钱退还出卖人。质量保证金条款作为合同买方保护自己权益的一种方式，在商品交易以及建设工程、加工承揽中被广泛运用。由于质量保证金不是法定概念，在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之前的法律、司法解释中，鲜有规定。审判实践中，由于理论支撑不足、适用规则缺乏，加之当事人订立的合同对质量保证金条款约定一般较为简单，因此对质量保证金的性质、特征、适用条件等问题见解各异。笔者拟围绕司法实践中常常出现争议和误解的三个问题，通过理论分析，提出笔者自己的观点，以力求对司法实践有所裨益。
　　一、质量保证金是否属于《担保法》规定的担保方式？
　　我国《担保法》对担保的方式采取的是法定主义，担保的方式或形式都是法律规定，当事人只能在法律规定的担保方式中选择使用，不能在此之外另行创设新的担保方式，并且必须遵守担保法对各种担保方式具体内容相应的规定。《担保法》第二条规定“本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金”，《最高人民法院关于适用；若干问题的解释》第一条规定：“当事人对由民事关系产生的债权，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，以担保法规定的方式设定担保的，可以认定为有效”。由此可见在我国，担保的法定方式只有上述五种，当事人在借贷、买卖等民事活动中为保障实现其债权，能设立哪些担保方式，各种担保方式有哪些基本功能，只能由法律规定，当事人之间不能创立。而质量保证金虽是为了担保合同标的物之质量，在交易中不乏其例，但相关法律对其却未置明文，其自身不属于法定担保方式之一。从另个角度而言，担保合同是主合同的从合同，却具有相对独立性。如担保合同的成立并非必须以被担保的主合同的现实存在为基础，《担保法》第十四条、第五十九条分别规定了最高额保证和最高额抵押，允许当事人为将来发生的债权提供担保；再如，主合同无效并不引起担保合同必然无效，《担保法》第五条即允许当事人自由约定主合同无效，担保合同的效力不受影响。而相对质量保证金而言，实践中通常表现为买受人保留部分货款的形式作为标的物质量的担保，质量保证金即为特定化的货款，其本身就是主合同价款的一部分，其成立、存续、处分和消灭均随着买卖合同的变动而谈动，当买卖合同不成立、无效、被撤销时，质量保证金亦随其命运。综上，笔者认为，质量保证金属于合同的特殊担保措施，但不宜解释为《担保法》所规定的担保。
　　二、质量保证金对合同以外的第三人有无对抗效力。
　　当事人通过合同约定，由买受人采取保留部分货款作为出卖人对标的物的质量瑕疵承担违约责任的一种具体方式。质量保证金交付于标的物质量尚未被确认不合格之前，通常是在合同订立或履行期间，买受人以保留货物尾款的形式留存，此时违约行为还没有发生。质量保证期间，标的物质量不符合约定而使买受人遭受损失时，买受人可以此作为赔偿，客观上在买卖合同当事人之间达到“优先受偿”的效果，保障买受人权利实现的作用。但如前所述，质量保证金不属于法定担保方式，其根据意思自治原则由当事人自由选择和约定。如当事人既可以约定，一旦出卖人交付的标的物出现质量问题，质量保证金即不予退还；也可以约定标的物出现质量问题后，出卖人应先采取修理、更换等补救措施，采取补救措施后仍未能解决质量问题以至影响标的物的价值与效能的，质量保证金才不予退还。因此，作为非典型性担保，当事人可以在不违反法律禁止性规定的前提下，对承担质量保证金责任的条件预先自由约定，其规则的设立效力仅对买卖双方当事人产生约束力，而对合同以外的第三人则无物权法上的对抗效力。
　　三、质量保证金责任与违约责任能否并用。
《合同法》第一百一十一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定“买受人依约保留部分价款作为质量保证金，出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果，出卖人主张支付该部分价款的，人民法院不予支持”。如果当事人在买卖合同中约定了质量保证金条款，当出卖人违反质量瑕疵担保义务时，质量保证金与违约责任能否并用？笔者认为，我国民事责任是以补偿性为原则，惩罚性为例外的，若法律无特别规定民事责任具有惩罚性，则应为补偿性，属于损害填补责任。质量保证金的基本功能在于担保标的物的质量，在事前具有一般担保性，事后具有补偿性。在出卖人违反质量瑕疵担保义务，出现质量保证金责任与违约责任竞合时，由于二者责任的承担者皆为出卖人，对同一违约行为依据不同的民事法律关系给予重复制裁，有失公正。出卖人交付了质量不合格的标的物，在质量保证期间未能及时解决质量问题，影响买受人对标的物的使用效果或降低标的物的交换价值时，依据质量保证金条款，质量保证金便转化为对买受人所遭损失的一种补偿。从这一层面看，质量保证金类似违约金，可以比照合同法的违约金规则来处理。只有在出卖人承担了质量保证金责任却仍不足弥补买受人的损害时，买受人才能另行主张违约责任进行填补。

河北省景县人民检察院 王永刚
中国建设银行


中国人民建设银行关于印发《中国人民建设银行房地产信贷部单位住房贷款暂行办法》的通知
1992年9月11日，中国人民建设银行


建设银行各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行：


现将《中国人民建设银行房地产信贷部单位住房贷款暂行办法》印发给你们，请认真执行。各行可根据各地的情况制定实施细则，并报总行备案。各行在执行中遇到的问题，请及时报告总行。
附件：中国人民建设银行房地产信贷部单位住房贷款暂
行办法

附件：中国人民建设银行房地产信贷部单位住房贷款暂行办法

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国银行管理暂行条例》、《借款合同条例》及有关政策、法规，特制定本办法。
第二条 单位住房贷款是以支持住房制度改革、提高住房资金使用效益为目的，由房地产信贷部向单位发放、专门用于住房的贷款。
第三条 房地产信贷部根据国家有关方针、政策和批准的信贷计划，向符合贷款条件的单位发放住房贷款。任何单位和个人不得强令银行发放贷款。

第二章 贷款的种类和用途
第四条 单位住房贷款分为集资合作建房贷款、房改单位贷款、房管单位贷款、商品住房开发贷款和其它房改贷款五种。
第五条 集资合作建房贷款是为企事业单位和职工（包括住房合作社）共同集资合作建造住房提供的贷款。
第六条 房改单位贷款是为进行住房制度改革的企事业单位购买或建造住房提供的贷款。
第七条 房管单位贷款是为房管单位及其所属企业进行正常生产或经营提供的流动资金贷款。
第八条 商品住房开发贷款是为房地产开发企业开发商品住房提供的流动资金贷款。
第九条 其它房改贷款是为商品住房配套设施建设提供的贷款。

第三章 贷款的对象和条件
第十条 单位住房贷款的对象是：
一、住房合作社；
二、进行住房制度改革的企事业单位；
三、房管单位及其所属企业；
四、房地产开发企业。
第十一条 申请单位住房贷款的企事业单位，必须具备以下条件：
一、经有权部门批准，工商行政管理部门注册登记（行政事业单位除外），具有法人资格，实行独立核算。
二、有健全的财务管理和经济核算制度，按规定及时向房地产信贷部报送有关资料。
三、具有经有权部门批准的购建住房计划或商品住房及其配套设施开发计划。
四、申请集资合作建房贷款和房改单位贷款的单位，必须将全部房改资金存入建设银行房地产信贷部，并设立专项结算帐户。
五、申请流动资金贷款的单位，需有一定比例的自有流动资金，并建立了自有流动资金补充制度。
六、申请房管单位贷款的单位，必须在建设银行房地产信贷部开立基本结算帐户。
七、贷款用途正当，确有财产物资保证，具有按期偿还贷款本息的能力。

第四章 贷款期限和利率
第十二条 集资合作建房贷款的期限一般为1—3年，最长不超过五年；房改单位贷款的期限为1—3年；房管单位贷款、商品住房开发贷款和其他房改贷款的期限一般不超过一年。
第十三条 集资合作建房贷款的利率可以在同期基本建设投资贷款利率的基础上适当优惠，其下浮幅度不得超过10％；房改单位贷款的利率按同期基本建设投资贷款利率执行，房管单位贷款、商品住房开发贷款和其他房改贷款的利率按同期建筑业流动资金贷款利率执行。
第十四条 贷款利息每季结算一次。逾期贷款加息和挪用贷款罚息，均按人民银行有关规定执行。国家利率调整时，应从国家规定的统一调整贷款利率日起，执行新的贷款利率。

第五章 贷款的发放与回收
第十五条 贷款银行发放集资合作建房贷款的比例，一般不得超过该项合作建房投资额的40％；发放房改单位贷款、商品住房开发贷款和其它房改贷款的比例，一般不得超过该单位购建房投资额或该项目投资额的30％。
第十六条 借款单位应认真填写《单位住房借款申请表》（参见附式一），并附贷款条件中要求的材料，以及必要的文字说明。经贷款银行审核批准后，借贷双方签定借款合同（参见附式二）。
第十七条 借款合同是具有法律效力的文件，各方必须严格遵守。如有违反合同的现象，按合同中规定的条款处理；若合同中没有明确规定，按《借款合同条例》中有关规定处理。
第十八条 贷款银行一般应要求借款单位提供财产抵押或第三方不可撤销担保。实行租赁或承包经营的借款企业，必须办理财产抵押或第三方不可撤销担保。
第十九条 借款单位办理财产抵押手续，必须经公证机关公证，费用由借贷双方承担。抵押物必须办理保险，保险期限不得短于贷款期限，并需明确受益人为银行。抵押期间保单由贷款银行保存。保险及保管费用由借款单位承担。
第二十条 承担第三方不可撤销担保责任的保证人，必须具有足以偿还借款的财产。借款单位不履行合同时，由担保方连带承担偿还借款本息的责任。
第二十一条 贷款银行应按照合同规定的用款计划一次或分次将贷款转入借款单位帐户。因银行责任，未按合同规定提供贷款，应按违约数额和延期天数，每天付给借方万分之三的违约金。
第二十二条 借款单位有下列情况之一，经督促仍然未予纠正的，贷款银行可以收回部分以至全部贷款：
一、贷款用途与合同规定不相符。
二、违反结算纪律。
三、不按规定向贷款银行提供有关资料。
四、不按有关规定及时缴存购建房集资款或补充自有流动资金。
第二十三条 借款单位法人变更时，应提前30天通知贷款银行。贷款银行要及时与变更后的法人、担保单位签定补充借款合同。补充合同签定以前，变更后的法人继续履行原法人所订合同规定的权利和义务。
第二十四条 贷款银行在贷款到期前30天，应通知借款单位并认真检查还款资金落实情况，严格按合同规定的期限收回贷款本息。
第二十五条 借款单位所欠借款本息已到期，经催收仍不偿还的，贷款银行在通知借款单位后可直接从其存款帐户中扣收或用其抵押物清偿。采取第三方担保的，应通知第三方代为偿还。如担保方不履行担保责任，贷款银行可直接从其存款帐户中扣收或通过法律手段维护自身的权益。
第二十六条 借款单位归还到期借款有困难并要求展期的，必须提前提出展期申请。经贷款银行审查同意后，办理展期手续。由于借款单位主观原因造成贷款不能按期归还，贷款银行不予展期。
第二十七条 每一笔贷款只能展期一次，其期限不得超过原合同所规定的期限。展期后的贷款按总期限和现行利率计息。
第二十八条 借款单位资金宽裕时，可以提前归还借款，并提前十天通知贷款银行。

第六章 贷款管理与监督
第二十九条 贷款银行要加强单位住房贷款管理，严格按程序审批贷款，认真做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款回收工作。
第三十条 在借款合同有效期内，借款单位应按时向贷款银行提供财务计划、会计报表及其它有关资料，并为贷款银行定期检查、了解、监督其资金使用及生产或项目经营管理情况提供便利条件。
第三十一条 在房地产信贷部开立基本结算户的借款单位，除经贷款银行同意外，各项资金往来均须通过基本结算户办理。如违反上述规定，贷款银行有权收回部分或全部贷款。

第七章 附 则
第三十二条 本办法由中国人民建设银行总行解释、修改。各省、自治区、直辖市分行和计划单列市分行可根据本办法制定实施细则，并报总行备案。
第三十三条 本办法自颁布之日起执行。
附：一、单位住房贷款申请表（略）
二、中国人民建设银行房地产信贷部单位住房借款合同（略）