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吉林省辽源市人民政府


辽源市人民政府关于印发辽源市行政事业单位房屋出租管理暂行办法的通知

辽府发〔2010〕44号


各县、区人民政府，辽源经济开发区管委会，市政府各委、办、局，各直属机构，驻市各中省直单位：

《辽源市行政事业单位房屋出租管理暂行办法》已经2010年12月8日市政府六届十九次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。







二0一0年十二月三十一日　　　

　

辽源市行政事业单位房屋出租管理暂行办法



第一章　总　则

第一条　为规范行政事业单位房屋出租行为，提高国有资产使用效益，防止国有资产流失，根据《行政单位国有资产管理暂行办法》（财政部第35号令）、《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部第36号令）、《吉林省政府规范非税收入管理办法》（省政府第190号令）等有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本办法所称行政事业单位房屋出租行为，是指单位在保证其行政职能正常履行、事业正常发展的前提下，将本单位管理的各类办公性用房、商业（生产）性用房、仓储性用房、居住性用房及人防工程等出租给承租人使用，向承租人收取租金的行为。

第三条　本办法适用于市本级党政机关、事业单位及社会团体。

第四条　房屋出租原则上采取公开招租的办法，遵循“价高优先和自愿、平等、互利”的原则，并接受社会各界的监督。

第五条　在管理上实行“统一管理与分级管理相结合”的模式。

（一）市财政局是市政府负责行使行政事业单位国有资产管理的职能部门，统一管理各单位国有资产出租事宜，负责审批本级行政事业单位的房屋出租事项，监督、指导各单位的房屋出租管理工作。

（二）各行政主管部门负责审核本部门所属单位房屋出租事项，具有监督、指导其房屋出租管理工作和督促其按规定缴纳房屋出租收入的职责。同时，要将本部门房屋出租的管理工作向市财政部门报告，接受市财政部门的监督指导。

（三）各行政事业单位负责办理本单位房屋出租事项的报批手续，以及出租房屋的日常管理和维护，并按规定及时足额缴纳房屋出租收入。

第二章　实施程序

第六条　出租房屋的行政事业单位（以下简称出租房屋单位）要进行必要的可行性论证，合理制定招租方案，经单位领导班子集体研究决定后，形成会议纪要，并在单位内进行公示。

招租方案主要包括出租资产的基本情况（坐落地点、面积、规划用途等资料）、出租方式、出租期限、出租起始价（底价）、允许或限制经营的范围以及其他特别约定条款等内容。

出租房屋单位应委托有资质的社会中介机构对公开招租房屋的租金进行评估，确定公开招租的底价。

第七条　承租人应是法人、社会团体组织或具有完全民事行为能力的自然人。

第八条　出租房屋单位必须事先报市财政部门审核批准，未经批准不得擅自出租。

第九条　出租房屋单位在报市财政部门审批时，须同时提供房屋出租申请、招租方案、评估报告，经市财政部门审批同意后，由出租房屋单位填写《辽源市行政事业单位房屋出租申报表》，经市财政部门加盖公章后，交市产权交易中心组织公开招租。

行政主管部门所属的出租房屋单位，须经主管部门同意后再行报批。

第十条　对于性质特殊或有特别用途的房屋，经市财政部门会同市监察部门审批同意后，可以采用协议租赁等其他招租方式。

（一）经公开招租报名，承租人少于2人的或不具备公开竞价条件、不宜公开竞价的，出租房屋单位需以正式书面文件形式向其行政主管部门报告，由行政主管部门核准并经市财政部门同意后，可协议出租，但租金不得低于评估建议价。

（二）出租给行政事业单位作为办公用房的，可按双方协议价租赁。

第十一条　公开招租过程中，在同等条件下应对原承租者给予优先。公开竞价出租流拍的，允许房屋出租单位自流拍之日起三个月内，以不低于竞租起始价为条件协议出租；超出期限的，参照《吉林省财政厅关于印发〈吉林省行政单位国有资产处置管理暂行办法〉、〈吉林省事业单位国有资产处置管理暂行办法〉的通知》（吉财产〔2008〕314号）重新组织公开竞租。

第十二条　已出租的房屋在原出租期限已到，而新的招租工作尚未完成的期间内，如原承租人愿意继续租赁的，出租房屋单位可与原承租人按月签定临时协议，租金按不低于原合同支付，但应当向原承租人声明该临时协议在新招租工作结束后即予终止。对遵纪守法、文明经营且按时交纳租金等费用的原承租人要求租赁合同到期后续租的，在同等条件下给予优先。

第十三条　市财政部门、监察部门和出租房屋单位负责人等相关人员不得参与竞标活动。若上述单位人员的直系亲属或共同利益人参与竞标活动的，应在竞标前申明并予以回避。

第十四条　行政事业单位房屋出租统一使用《行政事业单位房屋出租合同书》（以下简称《合同书》）文本。

第十五条　公开招租结束后，出租房屋单位将《合同书》、税费租金缴纳凭证等材料的复印件上报其行政主管部门和市财政部门备案。

第三章　租金收入和日常管理

第十六条　出租房屋单位向承租方收取租金时，必须办理并使用由税务部门统一印制的发票。

第十七条　房屋租金收入按照非税收入管理的有关规定，实行“收支两条线”管理，出租房屋单位应按租金收入的税后金额及时足额上缴市财政。

第十八条　市财政部门根据出租房屋单位的工作需要，将其上缴的租金按照一定比例拨付给出租房屋单位，用于事业发展及房屋的日常管理。

第十九条　房屋的租赁期应根据行业和房屋性质的不同合理确定，首次签约原则上不得超过三年。对用于宾馆、超市等行业，或出租面积较大、一次性装饰装潢投入较多、承租人短期内难以收回成本等特殊情况的房屋出租，确需延长租赁时间的，可适当延长租赁期，但最长不得超过五年。延长租赁期并须经出租房屋单位的行政主管部门同意，并报市财政部门备案。

第二十条　租赁采取先缴租金后交付使用的形式。租金一般以一年或半年为时间段提前收取。

第二十一条　出租房屋单位具有对出租房屋的日常管理职责，要指定专人负责此项工作，并建立房屋出租管理台账。负责此项工作人员应及时制止承租人违反合同规定的行为，如有必要可提请出租房屋单位终止合同，并将相关信息以书面形式报告市财政部门。

第二十二条　对于因承租人违反合同约定，出租房屋单位收回的出租房屋，应重新履行公开招租程序，收取的违约金按照房租收入进行管理。

第二十三条　因政府统一规划拆迁或其他不可抗力因素影响，租赁合同终止的，由出租房屋单位和承租人共同提出申请，经其行政主管部门和市财政部门审核后，将未到期限部分的租金退还给承租人。

第四章　监督检查

第二十四条　行政事业单位房屋租金收入应按实入账，严禁私设“小金库”，不得用于发放奖金、福利，更不得直接用租金收入抵消招待费等支出。

第二十五条　市监察、审计、财政等部门在日常监督检查中，应重点加强对行政事业单位出租行为的监督检查，确保资产的安全完整和保值增值。对变相规避管理的，其所得收入一律没收上缴国库，并追究相关人员责任。

第五章　附　则

第二十六条　本办法发布之前已出租的房屋，允许维持原租约直至租赁期届满。有关出租房屋单位应向市财政部门补报《行政事业单位房屋出租备案表》，并将租赁合同（协议）报市财政部门备案，以后收取的租金收入按本办法规定上缴市财政。本办法发布后，新办租赁或租赁期满后重新办理房屋出租的，一律按本办法执行。

第二十七条　本办法未尽事宜，按照国家相关法律、政策规定执行。

第二十八条　本办法自2011年1月1日起施行，由市财政局负责解释。

有瑕疵的还款收据能否作为有效证据使用

案情：
李四驼和郭发英是亲戚。1995年7月1日，李、郭两人合伙投资开办家具厂。一月后，郭发英即要求退伙，李四驼表示同意，并同意归还郭发英的投款8300元。1995年8月14日，李、郭两人就还款达成协议，其内容为：由李在1995年12月底还2000元，在1996年3月底还清6300元本息，利息从1995年7日14日开始计算。吉水县公证处对两人的还款协议进行了公证。此后，郭发英向李四驼多次追款均遭拒绝。2001年12月11日，郭发英向法院提起诉讼，同时向法庭提供数位证人证实多次向李四驼追款。李四驼称已归还所欠郭发英的投资款，即在1995年12月1日还了2000元；在1996年3月归还了6300元及利息900余元，并向法庭提供一张金额为8300元的收条。经笔迹鉴定，收条上“郭发英”是郭本人所写，其余字迹均为李四驼所写，该收条系整张材料纸左下角的四分之一部分，其主文内容缺损，不齐全，收条中未注明给付利息900余的事实，收条日期注明为1996年3月，未注明具体日期，且日期有涂改痕迹。庭审中，郭发英称该收条系伪造，不肯承认。
分歧意见：
本案在审理过程中，对李四驼所提供的收条证据的有效性和李四驼是否已还郭发英的投资款的事实，存在两种相反的观点：
第一种意见认为：李四驼提交的收条证据虽然存有瑕疵，但应认定为有效的证据。依据我国《民事诉讼法》的“谁主张、谁举证”的原则。本案李四驼针对郭发英的还款协议的证据提供了已还款的收条证据。此时的举证责任已转移到郭发英，应由郭发英就李四驼还款及收条证据提出反证或抗辩的证据。尽管李四驼收条证据在一定程度上存在瑕疵，但由于郭发英不能提出反证，证实李四驼未还款或证实李四驼的收条证据是伪造的，因此不能否认收条证据的真实性，故对李四驼的收条证据的有效性应予认定，也即应认定李四驼已归还了郭发英的投资款。
第二种意见认为，因为李四驼提交的收条证据存在瑕疵，不应当认定为有效证据。
评析：
笔者同意第二种意见。其理由如下：依据我国《民事诉讼法》的“谁主张、谁举证”的原则，本案郭发英对李四驼欠其投资款的事实已提供了经过公证的还款协议书和数位证人证言证实，因此已还款的举证责任应由李四驼承担，但李四驼向法庭提供的收条证据，系损毁后不齐全的书证。该收条除签名为郭发英所写外，其余字迹均为李四驼所写，该收条的落日期有涂改痕迹，也未写明具体的还款日期，不符合一般书写收据的习惯，并且收据上也未涉及李四驼归还欠款利息900余元（具体数额不清）的事实。以上种种致该收条证据效力存在严重瑕疵，故其证明力不能与完好的原始证据等同。且在郭发英不承认该收条证据的情况下，李四驼又无其他任何证据对收据证据加以佐证，该收条证据实为孤证。综观本案，郭发英提供的证据相较李四驼提供的证据而言，更为客观、充分、确实，其证明力明显更大。因此，本案应当采信郭发英所提供的证据，作为立案的依据。故对李四驼提供的收条证据不应当认定为有效的证据，也即应当认定李四驼未归还所欠郭发英的投资款。





江西省吉水县人民法院 李崇军 傅正辉
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