《深圳经济特区房屋租赁条例》实施细则(2004年)
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《深圳经济特区房屋租赁条例》实施细则(2004年)
广东省深圳市人民政府
《深圳经济特区房屋租赁条例》实施细则
（1993年8月11日深圳市人民政府令第11号发布，根据2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修订）
第一条 为贯彻实施《深圳经济特区房屋租赁条例》（以下简称《条例》），根据《条例》第六十七条的规定，制定本实施细则。
第二条 《条例》第二条所称“其他用房”，是指深圳经济特区（以下简称特区）内经有关主管机关批准搭建的临时性、简易性用房和室内停车场。
第三条 区房屋租赁主管机关（以下简称区主管机关）可根据工作需要设立派出机构，代表区主管机关实施房屋租赁的管理。
第四条 《条例》第七条第一款第（二）项所称“证明其产权的其他有效证件”是指：
（一）具有正当理由尚未办理房地产权登记但能够证明其产权的红线图、《建筑许可证》；
（二）已开具付清房款证明的购房合同及有关主管机关批准搭建临时性、简易性住房的批准文件。
第五条 办理房屋租赁登记时，承租人应按规定如实填写《租住人员登记表》，并同时向受理登记的机关提交《条例》第三十八条规定的证明承租人身份和法律资格的有效证件的复印件。必要时，经办人员可要求当事人出示上述证件的原件。
委托代理人办理房屋租赁登记的，应当出具授权委托书。委托人为境外人士的，授权委托书须依法律规定经过公证和认证。
受理登记机关应将登记后的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及有关附件归档存查。
第六条 租赁合同文本以中文本为正本。
第七条 市主管机关应当每半年公布1次指导租金。但根据市场变动的实际需要，也可少于半年公布1次指导租金。指导祖金由市主管机关在《深圳特区报》、《深圳商报》和《中外房地产导报》上公布。
第八条 承租人于房屋租赁期间在租赁合同约定范围内独自行使对出租房屋的占有和使用的权利。非经承租人同意，出租人不得擅自进入已出租给承租人的房屋，但出于保护出租房屋和承租人人身财产安全的紧急需要及法律、法规有特别规定的情形除外。
第九条 承租人出于合理需要经出租人同意与第三人互换租赁房屋时，应变更租赁合同并办理变更登记。
第十条 承租人于租赁合同期限届满之前死亡的，具备承租条件的其他合法共同居住人有权要求出租人继续履行租赁合同。
承租人在租赁期间发生产权转让，产权受让人要求出租人继续履行租赁合同的，出租人应继续履行；承租人要求解除租赁合同的，应当经出租人同意，因此给出租人造成损失的，并应予以赔偿。
第十一条 当事人应按合同约定支付租金并按《条例》规定交纳租赁管理费。
租金支付方式为货币，经租赁双方当事人同意，亦可将实物抵作租金。
第十二条 由于出租人的责任致使出租人不能使用全部或者部分租赁房屋的，可以相应免除承租人交付全部租金或者部分租金的义务。
第十三条 出租人收取租金时必须向承租人开具发票。出租人不开具发票的，承租人可以拒付租金。
第十四条 租赁房屋的附属设施及室内设备、家具的使用费用应纳入租金之中。除租赁合同有特别约定及承租人同意外，出租人不得就上述附属设施、设备和家具另外收取费用及押金。
第十五条 除正常损耗外，由于承租人故意或者过失造成租赁房屋及设备、设施、家具毁损的，应当由承租人负责维修或者承担赔偿责任。承租人有防止和制止其他共同居住人和客人毁损租赁房屋及设备、设施和家具的义务，否则造成的毁损由承租人负维修及赔偿责任。
第十六条 出租人迟延交付租赁房屋的，承租人可要求将合同租期延长，但延长时间不得超过出租人迟延交付房屋的时间。
出租人经承租人同意对租赁房屋进行改建、扩建或装修期间，由出租人另行提供房屋供承租人居住或使用的，租赁合同的期间可不延长。出租人不能提供房屋的，承租人可要求在租赁期间内扣除改建、扩建或装修的时间。
上款出租房屋改建、扩建或装修后未经承租人同意，出租人不得擅自提高租金标准。
第十七条 承租人按租赁合同规定向出租人支付的保证金，出租人应于合同履行后返还承租人，或者将保证金抵作租金。抵作租金的，应折抵最后租期承租人应付的租金。
第十八条 利用出租房屋的外墙和屋顶做招牌、广告的收益由出租人享有，但租赁合同另有约定的除外。
第十九条 出租人同意承租人转租的，必须采用书面形式表示。转租人与受转租人到登记机关办理登记时，应出示出租人同意转租的书面证明。
第二十条 转租期限届满时间与原租赁期限届满时间重合的，受转租人须在租期届满前3天将房屋交还给转租人。
第二十一条 承租人须于租赁期间届满时按合同约定条件将房屋返还给出租人。
第二十二条 出租人于租赁期间届满时需要收回出租房屋的，应当书面通知承租人迁出房屋。到期不通知且收取承租人所付房租的，视为默示同意承租人延续租期。延续租期期间以承租人交付租金核算。
第二十三条 本实施细则自发布之日起施行。
盘锦市名牌产品管理办法
辽宁省盘锦市人民政府
盘锦市名牌产品管理办法
第一章、总则
第二章、申报条件
第三章、评价程序
第四章、待遇
第五章、监督管理
第六章、附则
第一章、总则
第一条、为进一步实施名牌战略，促进我市产品结构调整，鼓励企业争创名牌产品，走质量效益型发展道路，提高我市产品知名度，增强市场竞争能力，促进我市经济发展，根据《中华人民共和国质量法》、《国务院质量振兴纲要》、《辽宁省质量振兴规划》、《辽宁省加强产品质量工作实施意见》和《盘锦市质量振兴实施计划》，结合我市的具体情况，制定本办法。
第二条、盘锦市名牌产品的申报和推选坚持企业自愿和科学、公正、公平的原则，以市场评价为主，不实行终身制度，不增加企业负担，每两年确定一次。
第三条、市质量行政主管部门负责制定名牌产品推进工作目标、规划和推荐省、国家名牌产品工作。
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第二章、申报条件
第四条、申报盘锦市名牌产品应具备下列条件：
（一）产品设计先进，性能可靠，质量在市场同类产品中处于领先地位，并达到或超过90年代中期国内先进水平。
（二）产品品种对路，适应市场需求，具有较高的市场占有率、较大的生产规模和经济效益。
（三）产品具有地方特色，消费者认可或知名度高。
（四）企业能认真贯彻ISO9000质量管理和质量保证系列标准，积极推行全面质量管理，通过质量体系认证或产品认证并能有效运行。
（五）企业具有先进可靠的生产设备和完善的检测手段，具有较强的技术创新能力和新产品开发能力。
（六）企业具有完善的售后服务体系和制度，市场评价好，消费者（用户）满意程度高。
（七）企业具有强烈的市场意识、品牌意识和宣传意识。
（八）在近两年中产品质量监督抽查全部合格，未发生过重大质量事故。
（九）产品符合国家产业政策。凡有相应国际标准和国外先进标准的产品，采用国际标准和国外先进标准。对国家或省已实施许可证管理的产品获国家或省有关部门批准签发的许可证。新产品已经鉴定并批量生产两年以上。
第五条、凡符合辽宁省名牌产品申报条件的，应优先推选以下产品：
（一）影响国计民生的产品；
（二）对地区经济有牵动作用的产品；
（三）高新技术产品。
第六条、下列产品不能推选为盘锦市名牌产品：
（一）没有进行加工性生产的工业品（如原油）；
（二）严重亏损企业的产品；
（三）污染严重、危害人体健康的产品。
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第三章、评价程序
第七条、凡符合盘锦市名牌产品申报条件的企业，可填写《盘锦市名牌产品申报书》，报盘锦市技术监督局。
第八条、盘锦市技术监督局组织行业管理部门按盘锦市名牌产品的确认条件，根据申报产品技术水平及实物质量水平，对其在省内、国内同行业产品中所占的位次和企业整体质量水平进行评价、把关。
第九条、由盘锦市技术监督部门组织，以用户跟踪、消费者评价、市场调查、监督抽查、重点考察等形式征求意见，并进行综合考核评定，确定盘锦市名牌产品推荐名单，报市政府批准后向社会发布，授予盘锦市名牌产品称号，并颁发证书、奖牌。
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第四章、待遇
第十条、优先列入市内各重大工程和各级政府物资采购计划。有关经济执法部门要围绕名牌产品组织开展专项打假活动，使名牌产品有良好的生存发展环境。
第十一条、从已获得盘锦市名牌产品称号的产品中择优推荐，申报辽宁省名牌产品。
第十二条、对创名牌产品做出突出贡献的单位和个人给予表彰和奖励。
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第五章、监督管理
第十三条、盘锦市技术监督局制定、颁布盘锦市名牌产品标志并统一管理。盘锦名牌产品标志实行统一图案，使用统一的防伪标记。
第十四条、凡获盘锦市名牌产品称号的产品，在有效期内可在产品包装、使用说明书等有关材料以及广告宣传中使用盘锦市名牌产品称号和标记，但必须说明获得称号的年份和有效期。
第十五条、盘锦市名牌产品称号的有效期为2年，期满后要继续使用盘锦市名牌产品称号和标记的，应在期满当年提前重新申请并通过确认。超过有效期未重新申请或重新申请未获通过的产品，不得继续使用盘锦市名牌产品称号和标记。
第十六条、名牌产品生产企业要确定产品发展战略规划，积极扩大名牌产品的知名度和生产能力，实现规模经济，提高产品的市场覆盖率。
第十七条、盘锦市技术监督局要建立盘锦市名牌产品档案，对其进行定期考核和动态管理。名牌产品的生产企业要定期填报名牌产品统计考核表，及时反馈名牌产品的质量、生产、经营情况。
第十八条、凡有冒用盘锦市名牌产品称号和标志的，或者扩大盘锦市名牌产品称号和标志使用范围及期限的，由产品质量监督部门或工商行政管理部门依据《中华人民共和国产品质量法》予以处罚。
第十九条在有效期内，凡获盘锦市名牌产品称号的产品发生下列情况之一的，取消其称号：
（一）多次发生消费者投诉，确属生产企业及产品方面责任的；
（二）产品质量水平下降的；
（三）经市以上技术机构连续两次抽查不合格的；
（四）企业发生重大质量事故的；
（五）产品本身当年出现亏损的；
（六）企业管理滑坡，不能保证产品质量的。
第六章、附则
第二十条、本办法执行中的具体问题，由盘锦市技术监督局负责解释。
第二十一条、本办法自发布之日起实施。
【摘要】保护投资者合法权益是证券公司破产中的重要内容。本文剖析了美国证券公司清算程序中投资者保护的立法和实践，概括了SIPA体制下投资者保护的具体制度安排。以美国为借鉴，从立法和操作层面上提出了完善我国证券公司破产中保护投资者的若干对策。在立法上，尽快制定《金融机构破产实施办法》和《证券投资者保护法》。在操作上，确立适当的客户确认标准、及时发布冻结令、迅速转移或出售客户账户、明确债权申报的期限和主体范围、赋予客户对债权甄别确认结果的异议权，加强部门之间的分工协作、适当引进商业保险。
【关键词】证券公司；破产；风险处置；投资者保护
【正文】
我国证券公司风险处置已经进行了多年，迄今仍只有大鹏证券、南方证券等为数不多的几家证券公司进入司法破产程序。尽管证券投资者保护基金已经设立，新《破产法》对金融机构破产作出了原则规定，但关于证券公司破产和证券投资者保护更为细致和专门的立法尚未出台。本文探讨了美国证券公司清算程序及投资者保护方面的制度安排，针对中国证券公司破产中的投资者保护问题提出了若干建议，旨在推动建立证券公司风险处置和投资者保护的长效机制。
美国证券公司破产与投
资者保护的基本立法
一、1938年《破产法》第60e条
1938年以前，美国《破产法》没有针对证券公司破产中客户债权保护和证券公司破产的特殊问题作出专门规定。破产证券公司的客户被当作普通债权人对待，除非他们能够追回破产证券公司持有的现金和证券。1938年，国会修正了1898年《破产法》，其中第60（e）条规定了破产证券公司客户的三个清偿顺序：（1）当证券公司破产时，客户首先收回能具体确定为其财产的现金或证券。（2）未能通过上述取回权获得清偿的客户，有权按证券账户“净权益”比例，优先于普通债权人从“独立基金”（single and separate fund）中获得清偿。证券公司为所有客户账户持有，但不能确定在具体客户名下的现金和证券构成“独立基金”。（3）如果客户净权益没有从“独立基金”获得足额清偿，未获清偿的余额，由客户和普通债权人一起从普通财产中受偿。由于“独立基金”经常不足，第60（e）条保护客户的效果并不理想。
二、1970年《证券投资者保护法》
20世纪60年代末，美国遭遇证券业危机。为了保护投资者，重建投资者对证券市场的信心，防止其他证券公司陷入“多米诺效应”，国会迅速出台了1970年《证券投资者保护法》（SIPA）, 并据此成立了证券投资者保护公司（SIPC）。SIPA可以概括为“两大任务，两大内容”。两大任务指：（1）通过财务控制和监督防止并发现证券公司破产；（2）保护公众投资者，避免证券公司破产引起的经济损失。两大内容指：（1）规定了证券投资者保护基金的筹集和使用。（2）创立了新型证券公司清算程序。这种新型清算程序与1938年《破产法》第60（e）条的规定一脉相承。[1]
SIPA的目的是抑制大多数证券公司的经营失败，在证券公司支付不能时保护客户，从而提高投资者对美国证券市场的信心。在SEC v. Packer, Wilbur & Co.一案中，第二巡回法院指出：“SIPA的目标是保护投资公众，而不是经纪商。没有救助证券业的意图”。[2]SIPA的法律安排方便了返还破产公司持有的客户财产，如果客户财产已经丧失或被挪用而不能返还，则对客户提供补偿。1971年到2005年底35年间，SIPC共发起314起投资者保护程序，平均每年8.7家，其中最多的1972年达40家。此外，没有SIPC参与并提供保护的证券公司破产数量更多。据统计，1971年到1992年9月，美国共出现20，344家证券公司破产，其中仅有228家出现资金不足，需要SIPC介入并为客户提供保护。[3]可见，美国实际破产的证券公司数目大大超过了SIPC介入的清算。
三、1978年《破产法》
美国1978年《破产法》第7章第三节以“证券经纪商清算”为标题，对证券公司破产作出专门规定。该节包含第741-752条，共12个条文，除对“客户”、“客户名义证券”、“客户财产”、“净权益”等重要概念作出界定外，还有关于待履行的合同[4]、账户的处理[5]、客户认定[6]财产清收与分配等特别规定，其内容很大程度上来自SIPA。
美国证券公司破产程序法律制度
一、SIPA清算程序vs.《破产法》特别清算程序
在美国，证券公司清算可以由SIPC根据SIPA提起，也可以由证券公司或其债权人根据《破产法》提起。依据《破产法》第7章第三节启动的特别清算程序没有SIPC参与，具有适用范围广、程序缓慢的特点。SIPA清算程序仅适用于SIPC会员公司，具有适用范围窄、程序优先、迅捷的特点。SIPA清算程序实质上可视为破产程序，该程序需要依据《破产法》的许多规定来进行，[7]不过考虑到《破产法》的某些一般性条款可能无法实现SIPA的目的，SIPA要求《破产法》第1、3、5章和第7章第1、2节在尽可能与SIPA一致的程度上适用。SIPA清算程序具有优先于《破产法》特别清算程序的效力，即使证券公司已经被依据《破产法》提起破产诉讼，SIPC仍可通过申请客户保护令介入并主导证券公司的清算过程。美国通过专门的证券公司破产法律程序和专门的投资者保护基金相结合的方式，共同发挥保护投资者权益的作用。
由于有SIPC介入并保护投资者，SIPA清算程序又区别于《破产法》特别清算程序。主要表现如下：（1）SIPA清算程序需要SIPC参与并保护客户。SIPA清算程序给予客户优先地位，其他债权人只能从债务人的普通财产中接受清偿。SIPA清算程序可以使SIPC提前介入，即一旦发现问题就可启动清算程序，而且SIPC有自己的基金，可以使客户的损失得到较快的补偿或降低到最低程度。成立35年来，SIPC共参与314起清算程序，共向客户支付现金和证券合计达141亿美元，99％以上的合格投资者从SIPC那里收回了其投资。因此，SIPA清算程序比《破产法》特别清算程序更有利于保护投资者。（2）两种破产程序的托管人职责存在差别。SIPA的托管人应最大限度以证券来偿还客户债权，SIPA甚至授权托管人从市场上购买替代证券来满足客户对特定证券的要求。而《破产法》的托管人除交付客户名义证券外，应尽快将除客户名义证券外的其他证券转换为现金，再将现金分配给债务人的客户，以偿还其债权。《破产法》的托管人无权分配除客户名义证券外的其他证券，也没有资金去购买替代证券。
二、SIPA标准清算程序vs.直接付款程序
如果SIPC确定其会员“已经破产或有不能履行客户义务的危险”，并符合其他法定条件，即可启动清算程序。根据客户债权额的大小等条件，SIPA清算程序分为标准清算程序和直接付款程序，直接付款程序实质上相当于简易清算程序。
1．清算程序启动的条件
无论是标准清算程序还是直接付款程序，其启动条件都是相同的。如果美国证监会（SEC）和自律组织（SRO）——证券交易所和全国证券交易商协会等，知悉证券公司已经或即将陷入财务困难，应立刻向SIPC报告。SIPC根据下述两个标准判断是否介入会员公司清算并为其客户提供保护：（1）会员已经不能履行其对客户的义务或者有不能履行义务的危险；同时（2）会员具备下列四个条件之一：①根据《破产法》第101条已经破产，或不能履行到期债务；②是未决程序中的主体，在该程序中已经为其指定了接管人，托管人或清算人；③不符合《1934年证券法》的相关要求，或不符合SEC、SRO的财务责任规则或客户证券担保规则；④无法对其是否遵守上述财务责任规则或担保规则进行必需的测算。如果经过判断无需 SIPC介入并动用基金来偿还客户，证券公司可在SIPA程序之外自愿清算业务，自律组织可以提供其认为适当的帮助或监管，以保护证券公司客户的利益。
2．标准清算程序
根据SIPA，标准清算程序首先在美国联邦地区法院启动。如经确认符合上述启动清算程序的条件，SIPC应向地区法院申请客户保护令。如果债务人同意或无异议，法院应立即签发客户保护令。否则，法院应在3个工作日（或法院决定的时间）内对申请进行审理或举行听证会。如果会员没能提出有效异议，或经听证确认其符合法定清算条件，法院仍须签发保护令。签发保护令后，地区法院对债务人被告及其财产拥有排他的管辖权。在签发客户保护令的同时，地区法院必须任命由SIPC指定的托管人和托管人律师负责会员清算事宜。破产法院应就托管人和托管人律师的公正性举行听证会，并考虑客户、债权人、债务人的股东和SIPC等提出的反对理由。如果经确定证券公司赔偿额少于75万美元，且其客户少于500人，SIPC可以任命自己或其雇员担任托管人。
地区法院签发客户保护令、任命托管人后，应将案件移交同一司法区内的破产法院。此后，破产法院对本案拥有全部管辖权，拥有原地区法院的所有权力和义务。破产法院主持解决与债权或其他诉讼有关的争端，不过很大程度上限于行政性事务，其他方面则受SIPA制约。可见，SIPA将标准清算程序分为两个分支，地区法院负责清算程序的启动，破产法院则执行清算的具体细节。
3.直接付款程序
如果所有客户债权总额小于25万美元，并且符合其他法定条件，SIPC可启动直接付款程序。直接付款程序比标准清算程序更加简便、快捷，SIPC无须向法院申请保护令，但应按SIPA规定向客户发出直接付款通知。客户须按规定的方式在6个月内申报债权。确定客户净权益债权后，SIPC采用直接向客户支付证券或现金的方式及时偿还客户债权，但直接付款程序并不处理普通债权人的债权。整个直接付款程序在法院之外进行，实质上是SIPC和债务人客户之间的交易，但破产法院仍然可能介入与直接付款程序有关的争议。如果债权人认为直接付款程序侵犯了其债权，可在收到直接付款通知之日起6个月内向债务人总部所在地法院起诉。如果SIPC自认为直接付款程序不宜继续，可停止直接付款程序并向法院申请客户保护令，直接付款程序转化为标准清算程序，已经进行的程序继续有效。
